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1. Wieso ist eine gewerbliche Gebäudeversicherung sinnvoll?

Eine gewerbliche Gebäudeversicherung sichert Ihr Unternehmensgebäude zuverlässig gegen Schäden ab. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um den Bereich Gewerbe oder Industrie handelt: Das Unternehmensgebäude bildet das Fundament für Ihren Geschäftserfolg. Doch unvorhergesehene Ereignisse, wie beispielsweise Brände, Wasserschaden oder Sturm, können das Gebäude beschädigen oder im schlimmsten Fall sogar komplett zerstören. Da die Kosten bei solch einem Schaden sehr hoch sind, kann ein Wiederaufbau zu großen finanziellen Problemen führen und sogar den Ruin des Unternehmens bedeuten wenn Sie keine Gebäudeversicherung abgeschlossen haben. Daher ist es wichtig als Gebäude-Eigentümer auf den umfassenden Schutz einer gewerblichen Gebäudeversicherung zu setzen um für den Schadensfall abgesichert zu sein.


2. Wer braucht eine gewerbliche Gebäudeversicherung?

Die gewerbliche Gebäudeversicherung, auch Geschäftsgebäudeversicherung oder Firmengebäudeversicherung genannt, ist vor allem für Gewerbetreibende, die auch Eigentümer Ihres Geschäftsgebäudes sind, dringend zu empfehlen, denn die Behebung von Schäden an Ihrem Haus ist meist sehr kostspielig. Zudem kann ein solcher Schadensfall auch weitreichende Folgen haben. Das kann beispielsweise eine vorübergehende Betriebsschließung sein, um den Schaden zu beseitigen. Das wiederum kann einen Betriebsausfall mit sich bringen. Um sich in einer solchen Situation nicht finanziell zu ruinieren, sollte jeder Gebäudeeigentümer entsprechend vorgesorgt haben.


3. Welcher Versicherungsschutz besteht bei einer Gebäudeversicherung?

Was ist bei einer Firmengebäudeversicherung versichert?

Versichert sind bei einer gewerblichen Gebäudeversicherung alle Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden, sowie alle fest mit dem Gebäude verbundenen und technischen Bestandteil. Ebenfalls versichert sind verschiedene Einbauten, die durch den Eigentümer vorgenommen wurden. In der Versicherungssumme sind zudem beispielsweise fest verlegte Fußbodenbeläge, Klima- und Zentralheizungsanlagen, sanitäre Installationen und elektrische Anlagen erfasst, da diese zum Gebäude zählen und somit versichert sind. Nicht versichert sind hingegen Schäden, die an beweglichem Mobiliar, wie zum Beispiel Schreibtischen, Stühlen oder technischem Mobiliar entstanden sind. Zusätzlich kann hier jedoch zur gewerblichen Gebäudeversicherung eine Inhaltsversicherung oder auch eine Elektronikversicherung genutzt werden um diese Schäden zusätzlich abzudecken. Zusätzlich zu einer gewerblichen Gebäudeversicherung sind ebenfalls eine Mietverlustversicherung, ein Umweltpaket, eine Glasversicherung, eine Gebäudetechnik-Pauschalversicherung und bei Bedarf eine Photovoltaik-Pauschalversicherung zu empfehlen.

Welche Schäden sind bei einer gewerblichen Gebäudeversicherung abgedeckt?

Bei einer gewerblichen Gebäudeversicherung sind Schäden abgedeckt, die durch folgende Gefahren entstanden sind:

•    Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion)
•    Leitungswasser
•    Sturm und Hagel
•    Elementarschäden wie Erdbeben, Überschwemmung, Erdrutsch und Lawinen

Wichtig: Es gibt eigene Punkte, die bei der gewerblichen Gebäudeversicherung und der Entstehung der Schäden beachtet werden müssen. Brandschäden sind nur gedeckt, wenn sich das Feuer aus eigener Kraft ausgebreitet hat. Kommt es zum Beispiel durch Zigaretten zu Brandflecken im Teppichboden oder es breitet sich dadurch ein Feuer aus, wird der Schaden nicht durch die Versicherung beglichen, da es sich hierbei um einen Schaden aus „eigener Kraft“ handelt. Brandstiftung gilt als normales Schadenfeuer. Beim Leitungswasser sind Schäden versichert, die durch Rohrbruch, Frost oder Korrosion entstanden sind. Schäden die durch Plansch-, Reinigungs-, Grund-, Hoch- und Regenwasser entstanden sind, sind nicht durch die gewerbliche Gebäudeversicherung abgedeckt. Sturmschäden werden nur ab Windstärke 8 ersetzt. Versichert sind hierbei auch Folgen eines Sturmschadens, wenn ein Baum das Gebäudedach beschädigt.

Für welche Kosten kommt die gewerbliche Gebäudeversicherung im Schadensfall auf?

Die maximale Versicherungssumme bei der Gebäudeversicherung liegt maximal bei 2,5 Millionen Euro. Sollte es zum Schadensfall kommen werden beispielsweise Kosten für Aufräumungs-, Abbruch- und Absperrkosten, Bewegungs- und Schutzkosten, Feuerlöschkosten und Isolierungskosten für radioaktiv verseuchte Sachen übernommen. Ebenfalls in der gewerblichen Gebäudeversicherung sind Kosten für die Dekontamination von Erdreich abgedeckt. Sachverständigenkosten ab 25.000 Euro Schadenshöhe (mit 20% Selbstbeteiligung), sowie Mehrkosten infolge von Preissteigerungen und Mehrkosten durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen werden ebenfalls im Schadensfall von der Versicherung übernommen.


4. Welche finanziellen Aspekte sind bei der Gebäudeversicherung zu beachten?

Wie setzen sich die Kosten für die gewerbliche Gebäudeversicherung zusammen?

Der Beitrag für die gewerbliche Gebäudeversicherung setzt sich aus den folgenden Faktoren zusammen:

•    Dem Wert des Firmengebäudes
•    Den versicherten Risiken
•    Der geografischen Lage

Um die Versicherungssumme festzulegen, wird zunächst der Wert des Gebäudes ermittelt. Grundsätzlich hat die Versicherungssumme für Gebäude dem Neuwert zu entsprechen. Lediglich bei Gebäuden, bei welchen der Zustand durch beispielsweise Abnutzung weniger als 40 Prozent des Neuwertes beträgt, muss der Zeitwert des Gebäudes ermittelt werden. Bei baufälligen Gebäuden, die zum Abbruch bestimmt sind, gilt für den Versicherungsnehmer der Verkaufspreis als Versicherungssumme, der für das Gebäude noch erzielt werden kann. Zusätzlich werden die versicherten Risiken mit in die Kalkulation eingeschlossen. Je mehr Risiken versichert werden, desto höher ist der Beitrag für die Firmengebäudeversicherung. Darüber hinaus spielt auch die geografische Lage eine wesentliche Rolle. In Deutschland wird anhand des Zonierungssystems für Überschwemmungsrisiken und der Einschätzung von Umweltrisiken in vier Gefährdungsklassen unterteilt. Je nachdem, wie hoch die Wahrscheinlichkeit einer Naturkatastrophe am jeweiligen Wohnort eingeschätzt wird, fällt auch die Einteilung der Gefährdungsklasse aus. Gefährdungsgebiete mit der Klasse 1 sind beispielsweise selten bis gar nicht von Überschwemmungen betroffen. Bei Gefährdungsklasse 4 hingegen geht man von einem hohen Risiko aus. Bezieht man diese Klasse auf die Gefährdung einer Überschwemmung ist davon auszugehen, dass das Gebiet alle zehn Jahre oder häufiger von Überschwemmungen betroffen ist. Ebenfalls ist die Lage des Geschäftsgebäudes innerhalb einer Gefährdungsklasse zu berücksichtigen. Ist das Gebäude beispielsweise von vielen Bäumen umgeben, ist die Wahrscheinlichkeit, dass es bei einem Sturm durch herabfallende Äste zu Beschädigungen kommt, größer, als bei einem Unternehmensgebäude, das sich in der Stadt befindet. Dementsprechend erhöhen sich die Beiträge ebenfalls. Durch verschiedene Voraussetzungen wie zum Beispiel Sicherheitsvorkehrungen, die durch das versicherte Unternehmen erfüllt werden, kann der Versicherer gegebenenfalls Rabatte gewähren.
Wichtig: In der Regel wird im Schadensfall der ortsübliche Neubauwert des versicherten Gebäudes ersetzt. Ist die Versicherungssumme jedoch zu niedrig angesetzt und deckt diesen Betrag nicht komplett, besteht die Gefahr einer Unterversicherung. In diesem Fall übernimm die Versicherung die entstandenen Kosten nur zu einem bestimmten Anteil. Für den Rest muss der Eigentümer mit seinem Privatvermögen aufkommen.
Weitere Einflussfaktoren auf den Preis der gewerblichen Gebäudeversicherung:
Die Höhe der Prämie einer gewerblichen Gebäudeversicherung hängt nicht nur von den abzusichernden Risiken und den geografischen Gegebenheiten, sondern auch von diversen tariflichen Optionen ab. Die wichtigsten Einflussfaktoren werden im Folgenden aufgezeigt:

- Deckungssumme (Versicherungssumme): Die Deckungssumme bestimmt den Schutzumfang der Versicherung. Je höher die Versicherungssumme, desto höher wird auch die Prämie ausfallen.

- Versicherungsumfang: Die Grundabdeckung der betrieblichen Gebäudeversicherung sichert nur   Schäden in Folge von Sturm, Hagel, Leitungswasser und Feuer ab. Weitere Risiken lassen sich jedoch mit Zusatzbausteinen absichern, wie zum Beispiel einer Elementarversicherung. Zusätzliche Leistungen bringen jedoch auch zusätzliche Kosten mit sich und müssen ebenfalls beachtet werden.

- Vertragslaufzeit: Ebenfalls Einfluss auf die Prämienhöhe hat die Vertragslaufzeit. Eine lange Laufzeit verspricht häufig eine niedrigere Prämie.

- Selbstbeteiligung: Bei dem Selbstbehalt handelt es sich um den Schadensanteil, welcher der Unternehmer im Schadensfall selbst zu tragen hat. Dabei mindert eine hohe Selbstbeteiligung die Prämie der Versicherung.

Ist die Geschäftsgebäudeversicherung umlagefähig?

Nach §2 Nr. 13 BetrKV sind unter dem Begriff Betriebskosten ausdrücklich auch die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen des Vermieters für das Mietobjekt erfasst. Hierunter zählen auch die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden (neu in §2 BetrKV). Beim Abschluss der sogenannten Elementarschadensversicherung, also der Erdbeben- oder Hochwasserversicherung etc., muss in besonderem Maße das Wirtschaftlichkeitsgebot des §556 BGB beachtet werden.
Hinweis zum Wirtschaftlichkeitsgebot:
„Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass der Vermieter angehalten ist, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich vorzugehen. Er muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen [...]. Rechnet der Vermieter die, das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigenden, Betriebskosten gegenüber dem Vermieter ab, verletzt er seine vertragliche Nebenpflicht, was wiederum zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen kann [...].“ so der BGH in seiner Entscheidung vom 06.07.2011.
Demnach kann die Gebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden, sofern sie gebäudebezogen ist und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird. Das bedeutet zudem, dass die Gebäudeversicherung nur umgelegt werden darf, wenn diese erforderlich ist und im Mietvertrag unter den umgelegten Nebenkosten aufgeführt wird.
Zudem sollen überflüssige Ausgaben durch Versicherungen möglichst vermieden werden, weshalb bei der Beurteilung der Erforderlichkeit einer Versicherung auf einen wirtschaftlich vernünftigen Vermieter abzustellen ist, der das Kosten-Nutzen-Verhältnis eines entsprechenden Versicherungsabschlusses im Auge behält.
Eine Hochwasserversicherung wird danach zum Beispiel in nicht hochwassergefährdeten Lagen nicht in den Nebenkosten umgelegt werden dürfen. Der Vermieter ist aber auch nicht gezwungen, immer die kostengünstigste Alternative zu wählen oder zu suchen.

Ist eine Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar?

Ob sich die Gebäudeversicherung von der Einkommensteuer absetzen lässt, hängt grundsätzlich davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Wird eine Immobilie für den Eigenbedarf genutzt, sind die Ausgaben für die Gebäudeversicherung nicht von der Steuer absetzbar. Privatleute können nur solche Versicherungen steuerlich absetzen, die für die eigene Absicherung bestimmt sind, wie das z.B. bei der Haftpflicht- oder Risikolebensversicherung der Fall ist. Sachversicherungen sind in der Regel nicht absetzbar. Auch als Vermieter einer Immobilie können die Kosten für die Gebäudeversicherung im Prinzip nicht steuerlich abgesetzt werden. Die Ausgaben für die Gebäudeversicherung können jedoch über die Betriebskosten abgerechnet werden. Dies erfolgt als „Betriebsausgaben zur Vermietung und Verpachtung“.
Auch Unternehmen können die Gebäudeversicherung für die gewerblich genutzte Immobilie als Betriebsausgaben abrechnen und diese somit steuermildernd geltend machen.


5. Gebäudeversicherung + Elementarversicherung

Gebäudeversicherung + Elementarversicherung

Die Elementarversicherung wird meist als Zusatz für die Gebäudeversicherung angeboten. Um gegen Elementargefahren versichert zu sein, reicht es hierbei jedoch aus die Elementarversicherung als Erweiterung für die Gebäudeversicherung abzuschließen. Es muss also keine eigenständige Versicherung zur Absicherung gegen Elementarschäden abgeschlossen werden. Dieser Zusatzbaustein deckt beispielsweise Schäden durch Naturgefahren ab, die am Gebäude entstanden sind. Zu Elementargewalten zählen beispielsweise Überschwemmungen, Erdrutsche, Erdbeben, Schneedruck und Lawinen. Ebenso ein Rückstau durch Starkregen oder Hochwasser wird als Elementargewalt eingeordnet. Der Versicherer übernimmt hierbei im Schadensfall die Kosten für folgende Schäden:

  • Reparaturen

  • Trockenlegung und Sanierung

  • Abriss, wenn nötig

  • Wiederaufbau eines gleichwertigen Gebäudes

Leistungsstarke Tarife der Gebäudeversicherung mit zusätzlicher Elementarversicherung übernehmen zudem Mietausfälle, falls Teile des Gebäudes vermietet wurden und durch den Schaden für den Mieter vorübergehend nicht nutzbar sind.

Wann tritt die Elementarversicherung der Gebäudeversicherung ein?

Liegt das Gebäude beispielsweise an einem Hang und wird während eines starken Regens überflutet, was zur Zerstörung von z.B. Heizungsanlagen, Fußböden, Fliesen oder Stromleitungen führt, gleicht die zusätzliche Elementarversicherung der Gebäudeversicherung den Schaden aus.


6. Gebäudeversicherung im Verlgeich & Test

Gebäudeversicherungen im Vergleich

Betrachtet man die unterschiedlichen Gebäudeversicherungen fällt auf, dass sich nicht nur die Versicherungsprämien deutlich voneinander unterscheiden, sondern auch die versicherten Leistungen. Neben den namhaften großen Versicherungsanbietern sind auch einige Nischenanbieter auf dem Markt vertreten. Ebenso gibt es viele verschiedene Tarife mit diversen Leistungsausschlüssen und Erweiterungen. Daher ist es wichtig, vor Vertragsabschluss die verschiedenen Gebäudeversicherungen zu vergleichen und die Angebote zu prüfen die für sich in Frage kommen. Im Vergleich der Versicherungen für Gebäude zeig sich, dass viele Bausteine bedarfsgerecht abschließbar sind oder sogar individuell vereinbart werden können. Zusätzlich sind so beispielsweise Erweiterungen wie Graffitischäden, Tier- und Marderbisse oder auch der Verzicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit möglich. Auf der Suche nach dem richtigen Tarif kann es zudem sinnvoll sein, neben dem überzeugendsten Preis-Leistungs-Verhältnis auch die verschiedenen Risiken zu betrachten. Hierbei sollte schon bevor die Suche nach der passenden Versicherung begonnen wird, eine ausführliche Risikoanalyse durchgeführt werden. Es gilt abzuwägen, welche Risiken für das Gebäude beziehungsweise das Unternehmen überhaupt relevant sind und mit einer höheren Wahrscheinlichkeit eintreten können als andere Risiken. Es sollte also konkret die Frage gestellt werden, welche Risiken es zu versichern gilt, welche überhaupt versicherbar sind und welcher Tarif dies bekannten Risiken für das Unternehmen abdeckt. Sobald der Gewerbetreibende die gewünschten Anforderungen festgelegt hat, empfiehlt sich ein Vergleich aller Angebote. Wir als Versicherungsmakler sind darauf spezialisiert, die für Sie passende Versicherung zu finden, lassen Sie sich kostenlos beraten.

Gebäudeversicherung Test

Die Stiftung Warentest hat Anfang 2016 insgesamt 97 verschieden Tarife einer Gebäudeversicherung von 41 Versicherungsunternehmen getestet. Die Leistungen sind in insgesamt drei Kategorien eingeteilt.

Grundschutz: Günstiger Versicherungsschutz ohne Mindestanforderungen

Standardschutz: Hier finden sich Tarife mit einem ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Versicherung muss neben den Standardleistungen mindestens für Überspannungsschäden aufkommen und Aufräumungs- und Abbruchkosten decken.

Topschutz: Wichtig ist ein hohes Leistungsniveau, die Beitragshöhe spielt keine Rolle.

Tarife der Gebäudeversicherung, die in die Kategorie des Topschutz fallen, müssen sowohl die Mindestanforderungen an den Standardschutz abdecken, als auch zusätzlich Bewegungs- und Schutzkosten decken sowie Ableitungs-, Wasserzuleitungs-, und Heizungsrohre auf dem betreffenden Grundstück mitversichern.
Keines der Grundschutztarife konnte im Test überzeugen und die Bestwertung hervorragend erreichen. Wer auf zusätzliche Leistungen verzichten kann, sollte auf die Standard-Tarife zurückgreifen. In dieser Kategorie konnten die meisten Tarife sehr gute und hervorragende Bewertungen erzielen. Anbieter die in der Kategorie Topschutz, sowie mit günstigeren Tarifen punkten konnten sind zum Beispiel Axa, Continentale, Generali, Helvetia, InterRisk und Janitos. Insgesamt empfiehlt die Stiftung Warentest nur ein Drittel der getesteten Gebäudeversicherungen. Die empfohlenen Versicherungen bieten wichtige Zusatzleistungen, zum Beispiel den Einschluss von Abbruchkosten oder den Verzicht auf eine Kürzung der Entschädigung, wenn der Kunde den Schaden grob fahrlässig verursacht hat.


7. Die Vorteile im Überblick

Gewerbliche Gebäudeversicherung

Bis zur vereinbarten Summe bietet die gewerbliche Gebäudeversicherung folgende Vorteile:

  • Ersatz von Mietausfällen nach Sachschäden bis zu 12 Monate lang. Auch für Mietnebenkosten und selbst genutzte Räume

  • Kosten für das Aufräumen, Schützen, Sichern, und Löschen der Schadenstätte inklusive Verkehrssicherung

  • Nutzwärmeschäden – z.B. Brand in Räucher-, Trocken- oder anderen Erhitzungsanlagen

  • Schäden durch Überspannung oder Überstrom nach Blitz wie z.B. an der elektronischen Heizungsregelung

  • Frost- und Bruchschäden an Zuleitungsrohren auf und außerhalb des Grundstücks. Erweiterbar auch auf Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes

  • Kosten durch Wasserverlust als Folge von Leistungswasserschäden (z.B. durch Rohrbruch, Frost) inklusive Wasserlöschanlagen-Leckage

  • Kosten für den Austausch von Wasserhähnen und Armaturen bei ersatzpflichtigen Leitungswasserschäden

  • Schäden durch bestimmungswidrigen Austritt von Wasser aus Tanks, Filter- und Regenwassernutzungsanlagen (eigene Zisternen)

  • Regenfallrohre innerhalb des Gebäudes

  • Beschädigungen am Gebäude nach Einbruch, z.B. für die Erneuerung von Eingangstüren oder Schutzgittern

  • Kosten für das Entfernen und Wiederaufforsten umgestürzter Bäume auf dem gleichen Grundstück nach einem Sturm

  • Sachverständigenkosten bei Schäden über 25.000 Euro


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